Wie smart ist unsere Welt? Beinahe täglich lesen wir von smarten Gebäuden. Ob ein Wohn- oder eine Büroimmobilie – sie denken voraus und entlasten die Nutzer bei Aufgaben, da sie über die Vorlieben und Gewohnheiten Bescheid wissen. So nutzt zum Beispiel ein smartes Büro Sensoren und Mikrochips, um Daten der Gebäudenutzer zu erfassen und clever zu verarbeiten. Das Internet wird zunehmend durch die Anbindung intelligenter Gegenstände ergänzt, per App lässt sich vieles steuern, denn die Daten werden in die Cloud geschickt und eröffnen ganz neue Anwendungsmöglichkeiten. Somit erfolgt der Betrieb des Gebäudes – oder zumindest große Teile davon – ganz automatisch. Auf diese Weise können u.a. die Heizung, Klimaanlage, das Licht und viele weitere Systeme kontrolliert und effizient eingesetzt werden, um langfristig Kosten zu sparen.
Wie das in der Praxis gelingt, zeigt das wohl smarteste und nachhaltigste Gebäude überhaupt: The Edge in Amsterdam, das sich mit den Titeln „Das nachhaltigste Bürogebäude der Welt“, „Die höchste BREEAM-Auszeichnung aller Zeiten“ und „Smartest Building in the World“ schmücken darf. Das von OVG Real Estate für Deloitte entwickelte 40.000 Quadratmeter große Gebäude wurde 2015 eröffnet und ist seitdem ein Vorbild für zukünftige Smart Building Projekte. Die Grundidee basiert auf der Vernetzung zwischen Mensch und Gebäude. Die Angestellten sollen sich wohl fühlen in einem reibungslos durchgestalteten Tag im Büro und sogar darüber hinaus. Der Preis, den sie dafür zahlen, ist die permanente Sammlung von Daten. So wurden insgesamt rund 30.000 Sensoren in das Bürogebäude verbaut. Diese erfassen die Raumtemperatur und -feuchte genauso wie die Präsenz und Nutzung der Mitarbeiter. Dank einer speziellen App können die Mitarbeiter einfach per Smartphone oder Tablet die Beleuchtung und das „Klima“ am Arbeitsplatz regeln. Auch ist die Digitalisierung in der Mitarbeiterküche angekommen: Fehlt in der Küche Kaffee oder Milch, werden diese automatisch nachbestellt. Das gilt sogar bis in die Waschräume. Die App registriert jeden Toilettenbesuch und der Handtuchhalter ist mit dem Internet verbunden, so dass die Reinigungskräfte nur dort etwas auswechseln müssen, wo sie gebraucht werden.
Des Weiteren haben die Architekten bei der Umsetzung darauf geachtet, dass das Gebäude so gestaltet ist, dass das Sonnenlicht optimal genutzt werden kann. Die Glasfassade sorgt dafür, dass man so lange wie möglich vom natürlichen Tageslicht profitieren kann – ohne dass die Sonneneinstrahlung die Innentemperatur beeinflusst. Die Südseite des Gebäudes ist mit hocheffizienten Sonnenpaneelen ausgestattet, die zugleich einen Schutz vor Erhitzung bieten und die Sonnenstrahlen dann aufnehmen, wenn sie am stärksten sind. Das Resultat? Es entsteht mehr Energie, als für Heiz- und Kühlanlagen sowie Handys oder Laptops und Elektrofahrzeuge der Mitarbeiter benötigt wird.
Auch wenn The Edge als Vorbild gilt, so lassen sich heute schon – durch die Vernetzung der Gebäude und ihrer technischen Komponenten – mögliche Störungen oft über Fernzugriff diagnostizieren und beheben. Außerdem können die Datenquellen so verknüpft werden, dass Probleme frühzeitig über Dashboards und andere intuitive Visualisierungen sichtbar werden – oftmals schon, bevor die Störung entsteht. Sei es beispielsweise verlässliche Voraussagen zu Ausfällen von Aufzügen und Rolltreppen oder Füllständen von Kaffeemaschinen und Kopierern.
Aber schon in der Planung von Gebäuden kommt digitale Technologie verstärkt zum Einsatz. Mit Hilfe von Building Information Modeling (BIM) entstehen mehrdimensionale datenbasierte Darstellungen vom Bauwerk, Materialien und Funktionen. Auf Basis dieser Modelle können Architekten, Investoren, Facility Manager und künftige Betreiber gemeinsam alternative Lösungen vergleichen und im Hinblick auf die Lebenszeitkosten bzw. Total Cost of Ownership optimieren.
Durch neue Möglichkeiten einer miniaturisierten Sensorik werden darüber hinaus die Performance von Gebäuden besser verstanden und detailliertere Real-TimeGebäudenutzungsanalysen möglich. Es werden nicht nur mit Spezialkameras ausgestattete Drohnen routinemäßig als Hilfsmittel bei Inspektionen auf Dächern und in Kanalsystemen, sondern auch mobiler 3D-Druck ressourcenschonend für die Ersatzteilbereitstellung in Wartungsprozessen eingesetzt. Mit künstlicher Intelligenz ausgestattete Roboter werden in vielen heute noch personalintensiven Routinen eingesetzt und ermöglichen zugleich ein neues Niveau ergebnisorientierter Service-Level. So hat Google einen zweibeinigen Roboter vorgestellt, der eine Treppe putzt. Die Arbeitsteilung in diesem Mensch-Maschine-System des Facility Managements könnten in Teilen bald neu geordnet werden. Dabei werden für die Branche bislang völlig fremde und gänzlich neue Mitarbeiterkompetenzen erforderlich sein. Und das ist erst der Anfang.
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